Guía legal
Cómo revisar un contrato de alquiler antes de firmar: 10 puntos clave
Lista completa para arrendadores y arrendatarios: partes, renta, actualización, fianza, gastos, obra, subarriendo y resolución. Qué buscar y qué cláusulas son nulas.
12 de septiembre de 2025 · 6 min de lectura
Por qué revisar siempre el contrato antes de firmar
Firmar un contrato de alquiler sin leerlo detenidamente es uno de los errores más frecuentes, y también uno de los más costosos. Un modelo descargado de internet o facilitado por la agencia puede estar desactualizado, contener cláusulas nulas o simplemente no reflejar lo que las partes han acordado verbalmente. Dedicar 30 minutos a revisar estos 10 puntos puede evitarte años de conflictos y miles de euros en reclamaciones.
1. Identificación correcta de las partes
Comprueba que el nombre, DNI o NIE y el domicilio para notificaciones son correctos para ambas partes. Si el arrendador es una empresa, verifica que el firmante tiene poder suficiente (en ocasiones firman personas sin representación). Un error en el número de documento puede complicar seriamente una reclamación judicial.
2. Descripción completa del inmueble
El contrato debe indicar la dirección exacta (incluyendo piso y puerta), la referencia catastral y si se incluyen elementos anejos (garaje, trastero, plaza). Si el piso va amueblado, el inventario debe adjuntarse al contrato firmado por ambas partes. Verifica que la descripción coincide con la realidad del inmueble que vas a ocupar.
3. Renta, forma de pago e IBAN
Confirma el importe exacto de la renta en euros, el día de pago (habitualmente entre el 1 y el 5 de cada mes), el IBAN al que realizar la transferencia y si existe alguna renta escalonada en los primeros meses. Guarda siempre el justificante de cada pago de renta durante toda la vigencia del contrato.
4. Actualización anual: IRA, no IPC
Para contratos firmados desde mayo de 2023, la actualización debe referenciarse al IRA (Índice de Referencia de Alquiler). Si el contrato menciona IPC u otro índice, puede ser una cláusula nula. También comprueba que se establece la obligación del arrendador de notificarte la actualización con al menos un mes de antelación.
5. Duración y condiciones de prórroga
El arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato hasta completar 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) aunque la duración inicial sea menor. Las prórrogas deben ser automáticas y anuales. Verifica los plazos de preaviso para no renovar: 4 meses del arrendador, 2 meses del arrendatario.
6. Fianza: importe y depósito autonómico
La fianza legal para vivienda es de una mensualidad. El arrendador debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente en el plazo de 30 días. Solicita el justificante del depósito. Si se pactan garantías adicionales, deben figurar expresamente y no pueden superar dos mensualidades más.
7. Reparto de gastos e impuestos
El contrato debe indicar quién paga el IBI (normalmente el arrendador), los gastos de comunidad, el seguro del hogar y los suministros. Los gastos de gestión de la agencia inmobiliaria son siempre del arrendador. Cualquier cláusula que imponga al arrendatario gastos de gestión o formalización es nula.
8. Obras y estado del inmueble
El arrendador debe mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad. El contrato debe establecer quién es responsable de las pequeñas reparaciones por uso ordinario (el arrendatario, habitualmente) frente a las reparaciones estructurales o de instalaciones (el arrendador). Si el arrendatario quiere realizar obras de mejora, necesita autorización expresa del arrendador.
9. Subarriendo y cesión
Sin autorización expresa del arrendador, el arrendatario no puede subarrendar la vivienda ni cederla a terceros. Verifica si el contrato lo permite parcialmente (por ejemplo, para alquilar una habitación). El subarriendo no autorizado puede ser causa de resolución del contrato.
10. Causas de resolución y penalizaciones
El contrato debe especificar las causas que permiten a cada parte resolver anticipadamente y sus consecuencias. El impago de renta es la causa más frecuente de resolución por el arrendador, que puede iniciar un procedimiento de desahucio. Para el arrendatario, si quiere irse antes del plazo, la LAU permite la resolución con 2 meses de preaviso una vez pasados los primeros 6 meses, aunque puede haber penalización pactada.