Fianza del alquiler: importe, depósito autonómico y cómo recuperarla

¿Qué es la fianza de alquiler y para qué sirve?

La fianza es una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador al inicio del contrato como garantía del cumplimiento de sus obligaciones: pago de la renta, devolución del inmueble en buen estado y pago de todos los gastos que le correspondan. No es un mes de renta adelantado, sino una garantía que debe devolverse al finalizar el contrato si no existe ningún incumplimiento ni daño en el inmueble.

Importe legal: una mensualidad para vivienda

El artículo 36 de la LAU establece que la fianza obligatoria en arrendamientos de vivienda habitual es de una mensualidad de renta. Para arrendamientos de uso distinto de vivienda (locales, oficinas, etc.) es de dos mensualidades. Las partes pueden pactar garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades más para viviendas, aunque este límite puede variar según las actualizaciones normativas autonómicas. Un arrendador que exige más de lo legalmente permitido sin justificación está incumpliendo la ley.

Obligación de depositar la fianza: organismo por comunidad

El arrendador tiene la obligación legal de depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente en el plazo de 30 días hábiles desde la firma del contrato. Los organismos son distintos en cada comunidad: IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid), INCASÒL (Cataluña), AVRA (Andalucía), EVHA (Comunitat Valenciana), entre otros. El incumplimiento de esta obligación puede derivar en sanciones administrativas para el arrendador. El arrendatario tiene derecho a exigir el justificante del depósito.

Actualización de la fianza durante el contrato

La LAU establece que la fianza no se actualiza durante los primeros cinco o siete años del contrato (según si el arrendador es persona física o jurídica). A partir de ese período, la fianza puede actualizarse al importe que corresponda a la renta vigente en ese momento, si alguna de las partes lo exige. En la práctica, muchos contratos de larga duración no actualizan la fianza y esta queda desajustada respecto a la renta real.

Al finalizar el contrato: cómo reclamar la devolución

El arrendador tiene un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza. Si no la devuelve en ese plazo, el arrendatario tiene derecho a reclamar también los intereses legales desde el momento de la entrega de las llaves. El proceso correcto es: (1) entregar las llaves y hacer una inspección conjunta del inmueble; (2) levantar acta del estado con fotografías; (3) acordar por escrito qué importes, si alguno, se descontarán de la fianza y por qué concepto; (4) esperar el plazo de un mes para recibir el reintegro.

Cuándo puede el arrendador retener parte de la fianza

El arrendador puede descontar de la fianza: daños en el inmueble que superen el desgaste normal por uso (manchas, roturas, deterioros evitables), rentas impagadas, suministros pendientes de liquidación, y gastos repercutibles acordados en el contrato. No puede descontarse el desgaste ordinario por el paso del tiempo (pintura envejecida, pequeños arañazos en suelo de madera, etc.), que es de cuenta del arrendador. El inventario firmado al inicio del contrato es la prueba clave para dirimir estas discrepancias.

Qué hacer si el arrendador no devuelve la fianza

Si transcurrido el mes el arrendador no devuelve la fianza ni justifica las retenciones, el arrendatario puede: (1) enviar un requerimiento fehaciente (burofax con acuse de recibo) reclamando la devolución en 10 días; (2) si no hay respuesta, interponer una demanda de juicio verbal ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar del inmueble si la fianza no supera 6.000 €, o un juicio ordinario si es mayor; (3) solicitar también los intereses legales devengados desde la entrega de las llaves. El proceso es relativamente ágil y los tribunales suelen dar la razón al arrendatario cuando los hechos son claros.