Cómo hacer un contrato de alquiler legal en España (2025)

Marco legal vigente en 2025

El contrato de alquiler de vivienda habitual en España se rige principalmente por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada de forma sustancial por la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde mayo de 2023. Cualquier contrato firmado desde esa fecha debe cumplir la nueva normativa, especialmente en lo que respecta a la duración mínima, la actualización de renta y la fianza.

Duración mínima: 5 o 7 años

La LAU establece una duración mínima de prórroga obligatoria de 5 años cuando el arrendador es persona física, y de 7 años cuando es persona jurídica (una empresa o fondo de inversión). Esto significa que, aunque en el contrato se pacte una duración menor, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta completar ese mínimo, renovando año a año.

Tras ese período mínimo, el contrato puede prorrogarse de forma tácita por períodos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales, salvo que alguna de las partes notifique su voluntad de no renovar con la antelación legalmente establecida: 4 meses para el arrendador, 2 meses para el arrendatario.

Actualización de renta: el IRA sustituye al IPC

Desde 2023, la actualización anual de la renta ya no se calcula mediante el IPC, sino que se aplica el Índice de Referencia de Alquiler (IRA), publicado por el INE. El arrendador debe notificar al arrendatario la variación con al menos un mes de antelación. En 2025, el IRA acumula subidas moderadas que conviene revisar antes de firmar cada renovación anual.

Fianza legal obligatoria

La fianza legal es de una mensualidad de renta para viviendas (art. 36 LAU). El arrendador está obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente (por ejemplo, IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña) en el plazo de 30 días. El incumplimiento de este deber puede conllevar sanciones administrativas. Adicionalmente, las partes pueden pactar garantías adicionales, como una garantía adicional de hasta dos mensualidades.

Cláusulas esenciales que debe incluir el contrato

Un contrato de arrendamiento bien redactado debe contener como mínimo: identificación completa de arrendador y arrendatario (nombre, DNI/NIE, domicilio); descripción del inmueble con referencia catastral; precio de la renta, día de pago e IBAN de domiciliación; importe de la fianza; duración inicial; criterio de actualización de la renta; reparto de gastos (IBI, comunidad, suministros); y causas de resolución anticipada.

Zonas de mercado residencial tensionado

La Ley 12/2023 introdujo el concepto de zona de mercado residencial tensionado. En estas zonas, declaradas por las comunidades autónomas, existen límites adicionales a la subida de rentas. Barcelona, por ejemplo, fue de las primeras ciudades en activar este mecanismo. Antes de firmar, comprueba si el municipio donde se encuentra la vivienda está declarado zona tensionada, ya que ello puede afectar la renta máxima permitida.

Cómo formalizar el contrato correctamente

Aunque la ley no exige escritura pública para que el contrato sea válido, sí es muy recomendable: (1) firmarlo por escrito con todas las cláusulas legalmente exigibles; (2) hacer un inventario del estado de la vivienda y sus electrodomésticos, firmado por ambas partes; (3) guardar justificantes del depósito de la fianza; y (4) enviar y conservar todas las comunicaciones relevantes por escrito (correo electrónico o burofax).

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