Contrato de alquiler LAU 2023 actualizado: todo lo que cambió

La reforma más importante desde 1994

La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde el 26 de mayo de 2023, introdujo los cambios más significativos en la regulación del alquiler desde la LAU de 1994. Afecta a todos los contratos de arrendamiento de vivienda firmados a partir de esa fecha. Si tienes un contrato anterior, las nuevas normas se aplican parcialmente en función de la fecha de renovación. Usar un modelo de contrato desactualizado puede acarrear cláusulas nulas de pleno derecho.

El IRA sustituye al IPC como referencia de actualización

Uno de los cambios más prácticos es la sustitución del IPC por el Índice de Referencia de Alquiler (IRA) como mecanismo de actualización de la renta. El IRA lo publica el INE y tiene como objetivo que las subidas de renta no superen la evolución de los salarios medios. El contrato debe indicar expresamente que la actualización se realizará conforme al IRA publicado en el mes anterior a la fecha de vencimiento anual, con notificación al arrendatario con al menos un mes de antelación.

Zonas de mercado residencial tensionado: ¿afecta a tu piso?

La Ley 12/2023 permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado durante un período de 3 años renovables. En estas zonas, la renta de los nuevos contratos no puede superar la del contrato anterior vigente en los últimos cinco años (más el IRA aplicable), y si el arrendador es gran tenedor, tampoco puede superar el índice de precios de referencia que establezca cada autonomía. A principios de 2025, Cataluña ha sido la comunidad más activa en declarar estas zonas. Comprueba siempre el estatus del municipio antes de fijar la renta.

Duración mínima: 5 o 7 años según el arrendador

La LAU, tal como queda tras la reforma, mantiene la prórroga obligatoria de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 años si es persona jurídica. El contrato puede pactarse por cualquier duración inicial, pero el arrendatario siempre tiene derecho a completar ese mínimo mediante prórrogas anuales automáticas. Tras ese período, puede prorrogarse hasta 3 años más si ninguna de las partes notifica lo contrario.

Grandes tenedores: obligaciones específicas

La Ley 12/2023 refuerza las obligaciones de los grandes tenedores, definidos como personas físicas o jurídicas con más de 10 inmuebles de uso residencial (o más de 5 en zonas tensionadas). En zonas tensionadas, los grandes tenedores están sujetos a topes de renta y deben acreditar su condición en el contrato. Si desconoces si tu arrendador es gran tenedor, puedes solicitarle la información o consultar el registro de la propiedad.

Gastos de gestión y formalización: siempre a cargo del arrendador

Desde la reforma, queda prohibido repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Estos corresponden íntegramente al arrendador. Cualquier cláusula en contrario es nula. El contrato debe especificar qué gastos corren a cargo de cada parte (IBI, comunidad, seguros, suministros), siendo la agencia inmobiliaria siempre del lado del propietario.

Checklist antes de firmar en 2025

Antes de firmar, verifica: (1) que la renta no supere los límites aplicables en zonas tensionadas; (2) que la cláusula de actualización de renta mencione el IRA y no el IPC; (3) que la duración y las prórrogas respeten los mínimos legales; (4) que la fianza sea de una mensualidad y el arrendador se comprometa a depositarla en el organismo autonómico; (5) que los gastos de gestión no se imputen al arrendatario; y (6) que el contrato esté firmado por todas las partes con DNI o NIE correcto.