Contrato de alquiler de habitación amueblada en piso compartido: guía 2025

¿Quién puede alquilar una habitación: el propietario o el inquilino?

Existen dos situaciones legalmente distintas. La primera es cuando el propietario del piso alquila directamente cada habitación a distintas personas: en este caso, cada arrendatario tiene una relación directa con el dueño, y cada contrato se rige por la LAU (con las peculiaridades del objeto arrendado). La segunda es cuando es el inquilino principal quien subarrienda una o varias habitaciones: esto es un subarriendo parcial, permitido por la LAU siempre que el propietario lo consienta y el inquilino principal siga residiendo en la vivienda. Confundir estas dos situaciones puede tener consecuencias legales importantes para todas las partes.

El inventario de muebles: imprescindible en habitaciones amuebladas

Cuando la habitación se alquila amueblada, el inventario no es opcional: es la herramienta que permite resolver sin conflictos las disputas sobre el estado del mobiliario al finalizar el contrato. El inventario debe firmarse por ambas partes en el momento de la entrega de llaves, listar cada mueble con su estado (bueno, con arañazos, con manchas) y adjuntar fotografías fechadas. Al finalizar el contrato, se compara el estado inicial con el final para determinar si hay daños imputables al arrendatario o son simple desgaste por uso normal.

Zonas comunes: cocina, baño, salón y lavadero

El contrato debe delimitar qué zonas comunes puede usar el arrendatario de la habitación y bajo qué condiciones. Si hay varias personas en el piso, conviene adjuntar un anexo de normas de convivencia firmado por todos los residentes: horarios de silencio, turno de limpieza de zonas comunes, uso de lavadora, política de visitas. Aunque estas normas tienen carácter más práctico que jurídico, su existencia reduce significativamente los conflictos entre convivientes.

Gastos: cómo fijar el reparto de suministros

El contrato debe indicar qué gastos están incluidos en la renta y cuáles son adicionales. Las fórmulas más habituales son: (a) renta "todo incluido" con una cuota fija mensual que cubre luz, agua, gas e internet; (b) cuota de renta más cuota fija para suministros revisable trimestralmente; o (c) renta sin suministros, con reparto proporcional al número de convivientes liquidado mensualmente. Lo importante es que no haya ambigüedad: si los suministros no están incluidos, el contrato debe decirlo explícitamente y fijar el método de cálculo.

Fianza y garantías en habitaciones

Para habitaciones en pisos compartidos, la práctica habitual es solicitar una mensualidad de fianza. Si quien alquila es el propietario, la fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente igual que en cualquier arrendamiento de vivienda. Si quien alquila es el inquilino principal en régimen de subarriendo, la fianza queda en poder del subarrendador, aunque conviene dejarla documentada y acordar por escrito las condiciones de devolución.

Duración, preaviso y salida anticipada

Los contratos de habitación suelen ser de 6 o 12 meses, con prórroga mensual tácita. Dado que la rotación de convivientes es frecuente, incluir un preaviso claro (habitualmente 30 días) tanto para el arrendatario que quiere irse como para el arrendador que quiere recuperar la habitación es fundamental. Si el arrendatario se va sin preaviso, puede ser responsable de las rentas correspondientes al período de preaviso incumplido. Si el arrendador necesita la habitación con urgencia sin respetar el preaviso pactado, puede incurrir en responsabilidad.