Contrato de arrendamiento de local comercial: cláusulas esenciales

La libertad de pactos: el principio que gobierna los locales comerciales

A diferencia del arrendamiento de vivienda, el arrendamiento de local comercial (regulado en el Título III de la LAU) otorga a las partes una amplia libertad de pactos. No existe prórroga mínima legal, ni limitación legal al importe de la renta, ni restricción a los índices de actualización. Lo que no se regule en el contrato se suple con el propio Título III de la LAU y, subsidiariamente, con el Código Civil. Por eso, un contrato bien redactado es especialmente crítico en este tipo de arrendamientos.

Descripción del local y uso permitido

El contrato debe identificar el local con precisión: dirección completa, referencia catastral, superficie, planta y si incluye almacén, aseos, terraza o aparcamiento. Igualmente importante es definir el uso permitido: si el local se arrienda para cafetería, oficina, comercio minorista, taller o cualquier otro uso, debe constar expresamente. El arrendador puede prohibir usos distintos, y el arrendatario que cambia el destino del local sin autorización puede enfrentarse a la resolución del contrato.

Renta inicial y sistema de actualización

La renta se fija libremente entre las partes. Para la actualización anual, el contrato puede establecer cualquier sistema: IPC, IPC subyacente, índice sectorial específico, porcentaje fijo anual, o incluso una renta variable vinculada a la facturación del negocio (habitual en centros comerciales, donde el arrendatario paga un porcentaje de sus ventas con un mínimo garantizado). Si no se pacta ningún mecanismo de actualización, la renta permanece invariable durante toda la vida del contrato.

Obras de adaptación y mejora

Es muy frecuente que el arrendatario de un local comercial necesite realizar obras de adaptación antes de iniciar su actividad (instalación eléctrica, climatización, rotulación, divisiones interiores). El contrato debe regular: (1) si el arrendatario puede realizar obras y qué tipo sin necesidad de autorización; (2) si las obras de mayor entidad requieren autorización previa por escrito; (3) qué ocurre con las obras al finalizar el arrendamiento: reversión al estado original, quedarse a beneficio del arrendador o derecho a indemnización del arrendatario. Sin esta regulación, surgen conflictos al finalizar el contrato.

Gastos, suministros e IBI

En locales comerciales es habitual que el arrendatario asuma más gastos que en vivienda. El contrato debe especificar el reparto de: IBI (en locales lo puede pagar el arrendatario, a diferencia de la vivienda donde lo habitual es que lo pague el arrendador), gastos de comunidad de propietarios, primas del seguro del continente, suministros (agua, electricidad, gas, telecomunicaciones) y tasa de basuras. Un error frecuente es no calcular estos gastos al negociar la renta, lo que puede encarecer considerablemente el coste real del local.

Garantías adicionales: aval bancario y depósitos

Además de la fianza legal de dos mensualidades, en locales comerciales es habitual que el arrendador exija garantías adicionales como: aval bancario (una entidad financiera garantiza el pago de varios meses de renta en caso de impago), depósito adicional en cuenta bloqueada, o la garantía personal del socio si el arrendatario es una sociedad. Estas garantías deben estar reguladas en el contrato: importe, plazo de vigencia y condiciones para su ejecución o devolución.

Traspaso y cesión del local

El artículo 32 LAU permite al arrendatario ceder el arrendamiento o subarrendar el local sin necesidad del consentimiento del arrendador, salvo pacto en contrario (que es lo habitual en la práctica). El traspaso del negocio —transmitir el local junto con la empresa que en él opera— está regulado en el art. 34 LAU: el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 20 % si el traspaso ocurre en los primeros 5 años, o un 10 % a partir del quinto año. El contrato puede prohibir expresamente la cesión, el subarriendo o el traspaso, o regular las condiciones en las que se permiten.

Resolución anticipada: cláusulas de salida

Un buen contrato de local comercial debe prever las causas de resolución anticipada y sus consecuencias. Para el arrendatario que necesite cerrar el negocio antes del plazo pactado, la penalización habitual es el pago de las rentas pendientes hasta el final del contrato, aunque puede negociarse un preaviso mínimo (6 o 12 meses) con compensación reducida. Para el arrendador, las causas de resolución son el impago de renta, el incumplimiento de las obligaciones del contrato y el uso del local para fines distintos de los pactados.