Arras penitenciales en compraventa de vivienda: guía práctica

¿Qué son las arras penitenciales?

Las arras penitenciales son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal al comprometerse a comprar un inmueble, antes de elevar la compraventa a escritura pública. Su característica principal es que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato pagando un coste predeterminado: si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil.

Diferencia con las arras confirmatorias

No todas las señales en una compraventa son arras penitenciales. Las arras confirmatorias son simplemente un anticipo del precio de compra y no permiten el desistimiento libre: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o solicitar la resolución con indemnización de daños. Para que las arras sean penitenciales, el contrato debe indicarlo expresamente. Si no queda claro, los tribunales pueden interpretarlas como confirmatorias, lo que cambia completamente los efectos del incumplimiento.

Importe habitual: ¿cuánto deben ser las arras?

No existe un importe legalmente fijado. En la práctica del mercado inmobiliario español, las arras suelen oscilar entre el 5 % y el 10 % del precio de compraventa. Un importe demasiado bajo no disuade el desistimiento, especialmente del vendedor si recibe una oferta mejor. Un importe demasiado alto puede resultar excesivo para el comprador si necesita financiación hipotecaria y las circunstancias cambian. Lo más habitual en vivienda residencial es entre 3.000 € y 15.000 €, dependiendo del precio total del inmueble.

El contrato de arras: qué debe incluir

El contrato de arras (también llamado contrato privado de compraventa con arras) debe contener: identificación completa del vendedor y comprador; descripción del inmueble con referencia catastral; precio total de compraventa; importe de las arras entregadas y fecha de entrega; plazo máximo para elevar a escritura pública; consecuencias del desistimiento de cada parte; y si el contrato está condicionado a la obtención de financiación hipotecaria. Esta última cláusula es muy importante: si el banco no concede la hipoteca, el comprador podría perder las arras salvo que se haya pactado una condición resolutoria por denegación de financiación.

Plazo para elevar a escritura

El contrato de arras debe fijar un plazo máximo para formalizar la compraventa ante notario. El plazo habitual es de 1 a 3 meses, aunque puede ser mayor si el vendedor necesita tiempo para cancelar cargas o el comprador para tramitar la hipoteca. Si se supera el plazo sin que ninguna de las partes haya pedido prórroga, puede interpretarse como desistimiento. Es recomendable incluir un mecanismo para prorrogar el plazo de mutuo acuerdo y por escrito, para evitar que un retraso administrativo active el régimen de penalización.

¿Y si hay hipoteca sobre el inmueble?

Si el inmueble tiene una hipoteca pendiente, el vendedor debe cancelarla antes o simultáneamente a la escritura de compraventa. El contrato de arras debe prever esta circunstancia e indicar que la venta está condicionada a la cancelación registral de las cargas. El comprador debe comprobar en el Registro de la Propiedad la situación del inmueble antes de firmar las arras, para evitar sorpresas. Si el vendedor no puede cancelar la hipoteca en el plazo acordado, podría considerarse un incumplimiento que obliga a devolver el doble.

Fiscalidad de las arras

El importe de las arras forma parte del precio de compraventa y tributa como tal. Si la compraventa se formaliza, las arras se descuentan del precio final. Si el contrato se resuelve por desistimiento del vendedor y este devuelve el doble, la cantidad adicional puede tener tratamiento de indemnización por daños y tributar en el IRPF del comprador como ganancia patrimonial. Si es el comprador quien desiste y pierde las arras, el vendedor puede tener que tributar en IRPF o IS por la ganancia obtenida. Consulta con un asesor fiscal antes de firmar.